Grande transmission : préparer sa succession de son vivant

La grande transmission, ce que disent les chiffres

Le point de départ est démographique. En 2025, la France a enregistré environ 651 000 décès pour 645 000 naissances. Pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le solde naturel est négatif, selon le bilan démographique de l'Insee publié en janvier 2026. L'Insee l'explique simplement : les générations du baby-boom arrivent aux âges où la mortalité est forte. Et le mouvement va durer. Dans son scénario central de 2021, l'Insee projetait 772 000 décès par an en 2040.

Ces générations ont accumulé un patrimoine important, et d'abord de la pierre. En 2024, l'immobilier représentait 61 % du patrimoine brut des ménages, d'après l'Insee. Quand les notaires parlent de grande transmission, ils parlent donc en grande partie de logements.

Sur les montants, les estimations divergent, et je préfère le dire franchement. Le Conseil supérieur du notariat avance environ 6 200 milliards d'euros transmis entre 2025 et 2040. Il précise qu'à règles constantes, le flux annuel des successions augmenterait de moins de 30 % par rapport à la période 2018-2024. Les notaires de Paris, dans leur livre blanc du printemps 2026, évoquent près de 9 000 milliards. Les économistes du Crédit Agricole, dans une étude de mars 2026, retiennent 8 500 milliards d'ici 2040 dans leur scénario central. Les méthodes ne sont pas les mêmes, les périmètres non plus. Je retiens une fourchette, et une certitude : le volume va grossir pendant au moins 15 ans.

Une autre donnée m'a marqué. Le Conseil d'analyse économique estimait en 2021 que le patrimoine hérité représente 60 % du patrimoine total des Français, contre 35 % au début des années 1970. L'héritage pèse plus lourd qu'il y a 50 ans dans la vie des familles. Il arrive aussi plus tard : vers 50 ans en moyenne, contre 30 ans au début du XXe siècle.

Ce que l'Insee nous apprend des logements hérités

Début octobre 2026, l'Insee a publié une étude précieuse pour notre métier. Elle porte sur les logements transmis entre 2018 et 2023. Chaque année, 702 000 logements anciens changent de propriétaire par transmission : 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Cela représente 40 % des changements de propriétaire de logements en France, contre 60 % pour les ventes. Je relis souvent ce chiffre. Près de 2 changements de propriétaire sur 5 ne passent pas par une vente.

Le profil des personnes concernées est parlant. Les défunts avaient 78 ans en moyenne. Les héritiers ont 54 ans en moyenne, les bénéficiaires d'une donation 48 ans, et les acheteurs 43 ans. Parmi les héritiers et les donataires, 63 % étaient déjà propriétaires avant de recevoir le bien. Autrement dit, la plupart de ceux qui héritent d'une maison n'ont pas besoin d'y habiter.

D'où la statistique qui intéresse directement un agent immobilier. Parmi les logements hérités en 2018, 29 % avaient été vendus par les héritiers dans les 3 ans. Pour les logements reçus par donation, ce taux tombe à 5 %. L'Insee constate l'écart sans l'expliquer. Mon hypothèse, que je présente comme telle : une donation se prépare, se discute, se décide du vivant du parent. Le bien arrive chez quelqu'un qui l'a choisi. Un héritage arrive souvent d'un coup, à plusieurs, avec un bien que personne n'a prévu d'occuper.

Ce que coûte une succession qui n'a pas été préparée

Le premier coût est fiscal. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents. Au-delà, un barème progressif s'applique, de 5 % à 45 %. La tranche la plus fréquente est celle à 20 %, qui va de 15 933 à 552 324 euros de part taxable. Prenons un exemple simple : un enfant unique hérite de 300 000 euros de l'un de ses parents, sans donation antérieure. Après l'abattement, sa part taxable est de 200 000 euros. Les droits de succession s'élèvent à environ 38 194 euros, avant les frais du notaire. Ce calcul est volontairement simplifié, mais il donne un ordre de grandeur.

Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession. C'est une bonne nouvelle, avec une nuance importante : le partenaire de PACS n'est pas héritier. Sans testament, il ne reçoit rien. L'exonération fiscale ne sert à rien si la transmission elle-même n'a pas été organisée.

Le deuxième coût est celui du temps. La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois qui suivent le décès, en France métropolitaine. Passé ce délai, des intérêts de retard s'appliquent, puis une majoration. Or selon les chiffres de la DGFiP repris par le rapport du 122e Congrès des notaires, seule une déclaration sur 3 environ est déposée dans les 6 mois. Une autre l'est entre 6 et 12 mois, la dernière au-delà d'un an. Le partage, lui, donne lieu à un droit de 2,5 % sur la valeur des biens partagés.

Le troisième coût est le plus lourd, et il ne se chiffre pas : c'est l'indivision qui se bloque. Quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble une maison, ils en deviennent propriétaires indivis. Pour la vendre à l'amiable, il faut l'accord de tous. Le Code civil prévoit une procédure pour sortir d'un blocage : les indivisaires qui détiennent au moins les 2/3 des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre, et le tribunal peut ensuite autoriser une vente aux enchères. C'est une issue, rarement une bonne affaire. Pour nos agents, la règle pratique est claire : le mandat de vente d'un bien indivis doit être signé par tous les indivisaires, ou par une personne munie d'un mandat exprès de leur part.

Je pense à une maison de la côte atlantique, transmise à 3 enfants, chacun pour 1/3. Aucun d’eux ne vit dans le secteur. 2 d’entre eux ne parlent plus au 3e, et ce sont eux qui refusent de vendre. Le 3e, lui, est d’accord pour vendre au prix du marché, et des acquéreurs se sont présentés à ce prix. Rien ne bouge. Plus de 3 ans après le décès, la déclaration de succession n’a toujours pas été déposée. Les pénalités de retard s’accumulent, et personne ne veut les payer. La maison est inoccupée. L’humidité s’installe, les boiseries et les peintures se dégradent avec l’air marin. Elle se meurt, faute d’une décision que personne ne veut prendre. Aucune issue amiable n’a été trouvée. Ce blocage n’est pas né d’un problème juridique, il est né d’un silence entre les héritiers. Je suis convaincu qu’une donation-partage, préparée du vivant des parents avec un notaire, aurait probablement évité cette situation.

Les outils de l'anticipation, expliqués simplement

La bonne nouvelle, c'est que la loi offre plusieurs leviers à ceux qui s'y prennent tôt. Je les présente ici pour que chacun sache qu'ils existent. Leur usage, lui, se décide avec un notaire et un conseiller patrimonial, au cas par cas.

Donner de son vivant, et recommencer 15 ans plus tard

L'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant vaut aussi pour les donations. Il se reconstitue tous les 15 ans : c'est le délai du rappel fiscal. Un parent qui donne 100 000 euros à 60 ans peut, en principe, donner de nouveau 100 000 euros à 75 ans sans droits. Commencer tôt, c'est donc pouvoir utiliser l'abattement plusieurs fois.

Deux dispositifs s'ajoutent. Le don familial de sommes d'argent permet à un parent ou grand-parent de moins de 80 ans de donner 31 865 euros à un enfant ou petit-enfant majeur, en plus de l'abattement, tous les 15 ans. Et jusqu'au 31 décembre 2026, un don destiné à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale est exonéré dans la limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire. Les sommes doivent être utilisées dans les 6 mois. Le projet de loi de finances pour 2027, en cours de discussion au Parlement, pourrait prolonger ce dispositif et créer d'autres mesures temporaires. Rien n'est voté à ce jour : je le signale pour que personne ne prenne une décision sur une règle qui n'existe pas encore.

Le démembrement : séparer l'usage et la propriété

C'est l'outil qui surprend le plus les familles, et pourtant il est ancien. La pleine propriété d'un bien se compose de 2 droits. L'usufruit, c'est le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers. La nue-propriété, c'est le droit de devenir plein propriétaire le jour où l'usufruit s'éteint. Un parent peut donner la nue-propriété de sa maison à ses enfants et en garder l'usufruit. Il continue d'y vivre ou de la louer, comme avant.

L'intérêt fiscal tient au barème de l'article 669 du Code général des impôts. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier : 50 % de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Les droits ne sont calculés que sur cette fraction. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de nouveaux droits.

Un exemple pour fixer les idées. Un couple de 65 et 67 ans possède une maison de 300 000 euros et a un enfant. Il lui donne la nue-propriété et garde l'usufruit. La nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 180 000 euros, et chaque parent en donne la moitié, 90 000 euros. Chacun reste sous l'abattement de 100 000 euros : il n'y a pas de droits de donation, seulement les frais de l'acte. En contrepartie, l'abattement est utilisé pour 15 ans, et la donation est définitive. Le parent usufruitier ne pourra plus vendre seul la maison. C'est un vrai choix de vie, pas un simple calcul.

Un dernier point de prudence. Le barème de l'article 669 est un barème fiscal, il ne s'impose pas entre héritiers. Et l'administration peut remettre en cause un montage dont le but serait principalement fiscal. Elle a toutefois indiqué que la donation avec réserve d'usufruit n'est pas visée en elle-même, tant qu'elle n'est pas fictive.

La donation-partage, pour éviter les disputes

La donation-partage permet à un parent de répartir lui-même ses biens entre ses enfants, de son vivant. Son grand avantage est civil plus que fiscal : les valeurs retenues sont en principe celles du jour de la donation. Si la maison donnée à l'un prend de la valeur, les autres ne pourront pas réclamer un rattrapage au décès. Pour une famille, c'est souvent la meilleure assurance contre les comptes d'apothicaire. Je précise que l'ancienne réduction de droits liée à l'âge du donateur a été supprimée en 2011, sauf cas particulier des transmissions d'entreprise.

L'assurance-vie, à part de la succession

L'assurance-vie obéit à ses propres règles. Pour les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 euros. Au-delà, le prélèvement est de 20 % jusqu'à 852 500 euros, puis de 31,25 %. Pour les primes versées après 70 ans, l'abattement est de 30 500 euros au total, partagé entre les bénéficiaires, et les intérêts produits restent exonérés. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés. La clause bénéficiaire mérite autant d'attention que le montant placé : elle se rédige, se relit, et se met à jour quand la famille change. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de modifier certaines conditions d'accès à ce régime. Là encore, il faut attendre le texte voté.

La SCI familiale et la résidence principale

La société civile immobilière permet de détenir un bien à plusieurs et d'en organiser la gestion. Elle facilite aussi la transmission progressive, en donnant des parts au fil des années plutôt qu'un bien entier. Elle a un coût de fonctionnement et des règles strictes : c'est un outil de gestion avant d'être un outil fiscal.

Enfin, un avantage souvent oublié : la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur, si elle est occupée au jour du décès par le conjoint, le partenaire de PACS, ou un enfant mineur ou majeur protégé. Ce n'est pas le cas de tous les enfants.

Pourquoi tout commence par un audit

Après avoir lu la partie précédente, la tentation est grande de choisir un outil : « je vais faire une donation en nue-propriété », « je vais ouvrir une assurance-vie ». C'est prendre le problème à l'envers. Un outil répond à un objectif. Sans objectif clair, il peut créer plus de difficultés qu'il n'en règle.

Un audit patrimonial, c'est d'abord une photographie. Qui possède quoi, et sous quelle forme : en propre, en communauté, en indivision, par une SCI. Quel est le régime matrimonial. Quelle est la composition de la famille, avec ses éventuelles recompositions. Quels contrats d'assurance-vie existent, et à qui profitent leurs clauses. Quelles donations ont déjà été faites, et quand. Puis viennent les questions qui comptent vraiment. Que voulez-vous protéger en priorité : votre conjoint, l'équilibre entre vos enfants, vos revenus pendant la retraite ? Voulez-vous continuer à habiter votre maison ? Un enfant souhaite-t-il la reprendre ?

Dans cette photographie, il y a une donnée souvent sous-estimée : la valeur réelle des biens. La déclaration de succession retient la valeur vénale des biens au jour du décès. Une estimation trop basse expose à un redressement. Une estimation trop haute fait payer des droits pour rien. Pour une donation, c'est la même logique. Une valeur juste, argumentée par des références de ventes comparables, protège la famille. C'est précisément là qu'un conseiller immobilier qui connaît son secteur apporte quelque chose.

Une équipe, pas un sauveur

Je crois profondément au collectif. Une succession bien préparée ressemble à une équipe où chacun tient son poste et sait à qui transmettre le dossier au bon moment. Personne ne joue seul, et personne ne joue à la place d'un autre.

Le notaire est le seul à pouvoir établir certains actes, comme une donation immobilière ou l'attestation de propriété après un décès. Les offices notariaux traitent l'immense majorité des déclarations de succession. C'est lui qui sécurise juridiquement chaque décision.

Le conseiller en assurance et en patrimoine construit la partie financière : bilan patrimonial, assurance-vie, prévoyance, rédaction des clauses bénéficiaires. Dans le Nantais, nous travaillons avec Cédric Chabot, agent général d'assurances Swiss Life à Haute-Goulaine, dont la transmission du patrimoine fait partie des spécialités. Pour les projets d'investissement immobilier, nous travaillons avec Vincent Perrocheau de Captimm, à Carquefou, spécialisé dans le conseil en investissement immobilier. Selon les situations, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable complète l'équipe, notamment quand une SCI ou une entreprise entre en jeu.

Et le conseiller immobilier ? Il apporte la connaissance du marché local, un avis de valeur écrit et argumenté, une lecture concrète de ce que vaut et de ce que deviendra chaque bien. Quand la vente fait partie de la stratégie, il l'organise avec tous les intéressés. Il ne donne pas de conseil fiscal ou juridique, ce n'est pas son métier. Sa force est ailleurs : il est souvent le premier à qui une famille parle de la maison d'un parent âgé. Savoir alors passer le relais au bon partenaire, c'est déjà rendre un grand service.

Ce que j'en retiens pour les agents

La première leçon tient dans un chiffre : 2 changements de propriétaire de logement sur 5 passent par une transmission. Un agent qui ne s'intéresse qu'aux ventes ignore une grande partie de la vie de son secteur. Les successions sont une réalité du marché, et la grande transmission va la rendre plus visible encore.

La deuxième leçon est une question de posture. Parler de succession à un vendeur de 75 ans demande du tact, du temps, et le respect de ce qu'il ressent. Je demande à nos agents de ne jamais aborder le sujet comme une opportunité commerciale. Il s'agit d'écouter, de poser une question simple sur les projets de la famille, et de proposer un avis de valeur quand il est utile.

La troisième leçon est pratique. Avant de prendre un mandat sur un bien hérité, vérifier qui sont les propriétaires, que tous signent le mandat, et où en est le notaire. Connaître le délai de 6 mois de la déclaration. Ne jamais promettre une économie d'impôt. Et garder sous la main le contact des partenaires qui, eux, sauront conseiller.

Transmettre, c'est aussi une conversation

La grande transmission n'est pas un phénomène lointain réservé aux grandes fortunes. Elle concerne des maisons de village, des appartements que des parents ont mis 20 ans à payer, des terrains qui portent une histoire. Les outils existent, la plupart sont accessibles. Ce qui manque le plus souvent, c'est le moment où la famille s'assoit autour de la table pour en parler, avec les bons interlocuteurs.

Je me pose souvent cette question : dans combien de familles cette conversation n'a-t-elle jamais eu lieu ? Si vous êtes agent immobilier, ou si vous envisagez de le devenir, et que ce rôle de premier interlocuteur vous parle, je serai heureux d'en échanger avec vous.

Sources

Insee Analyses n° 125, « Les héritiers d'un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, les bénéficiaires d'une donation en ont 48 », Nicolas Charnacé, 06/10/2026 · insee.fr

Insee Première n° 2087, « Bilan démographique 2025 », 13/01/2026 · insee.fr

Insee Première n° 1881, projections de population, 29/11/2021 · insee.fr

Insee Focus n° 371, « Les montants de patrimoine détenus par les ménages en 2024 », 09/12/2025 · insee.fr

Conseil supérieur du notariat, « La grande transmission », 22/09/2026, relayé par Actu-Juridique · actu-juridique.fr

Chambre des notaires de Paris, livre blanc « Horizon 2040 », mai 2026, relayé par Actu-Juridique · actu-juridique.fr

Crédit Agricole S.A., Études économiques, « France · La Grande Transmission », mars 2026 · credit-agricole.com

Conseil d'analyse économique, note n° 69, « Repenser l'héritage », décembre 2021 · cae-eco.fr

Service-public.fr, droits de succession en ligne directe (F14198) et dons de sommes d'argent (F36656) · F14198 · F36656

Rapport du 122e Congrès des notaires, 2026, dépôt de la déclaration de succession · rapport-congresdesnotaires.fr

Réponse ministérielle n° 17325 (démembrement et abus de droit), Assemblée nationale · assemblee-nationale.fr

Notaires du Grand Paris, fiche sur l'indivision · notairesdugrandparis.fr

Cet article donne une information générale. Il ne remplace pas le conseil personnalisé d'un notaire ou d'un professionnel du patrimoine.