Mandataire immobilier : ce qu’il faut savoir

Focus sur le mandat immobilier

Un mandat immobilier est un contrat obligatoire, depuis la loi Hoguet de 1970 sur les professions immobilières. Il est passé entre le client (par exemple un propriétaire) et le prestataire (agence immobilière ou réseau de mandataires immobiliers).

Attention, même toute personne qui s’occupe d’un mandat est un mandataire, le terme de “mandataire immobilier” désigne un métier à part entière. L’agent immobilier classique s’occupe lui aussi de mandats immobiliers mais ne sera jamais appelé “mandataire immobilier”. Nous reviendrons plus loin sur cette distinction.

Quelles informations le mandat immobilier comporte-t-il ?

Le mandat définit le cadre de la mission confiée au prestataire par le propriétaire (mandant), il doit indiquer :

• l’identité et les coordonnées du mandant ;
• l’identité du mandataire : numéro d’immatriculation RCS, dénomination sociale de l’entreprise, numéro de titulaire de la carte professionnelle (s’il en a une) ;
• le descriptif et les coordonnées du bien ;
• la durée de validité, les conditions de renouvellement de validité ainsi que les clauses de résiliation ou de rétractation ;
• le prix de transaction demandé (ce dernier dépend de l’estimation par le prestataire et des demandes du mandant) ;
• les canaux de diffusion des annonces qui seront employés : site internet, boitage de flyers, annonce en vitrine, publicité dans des revues etc.
• les honoraires de la société prestataire : leur montant et les modalités (au forfait ou un pourcentage du prix de transaction), la personne qui en aura la charge (acheteur ou vendeur), et l’échéance de règlement.

Quelles missions un mandat peut-il couvrir ?

Le mandat de vente

C’est le type de mandat le plus courant et le plus connu. Il s’agit ici pour un propriétaire de confier au prestataire le soin de trouver un acquéreur pour son bien immobilier. Le mandataire immobilier devra pour cela prospecter, diffuser des annonces, organiser des visites, faciliter les négociations et accompagner les deux parties durant tout le processus de vente.

Le mandat de recherche

C’est le cas inverse du précédent. Ici, un client fait part des caractéristiques (secteur géographique, superficie, prix, etc.) du bien qu’il souhaite acquérir. Le prestataire se charge alors de trouver quelqu’un prêt à vendre un bien correspondant à ces caractéristiques.

Le mandat de location

Pour ce type de mandat, le mandataire s’occupe de la mise en location du bien de son client. Il opère de la même manière que lors d’un mandat de vente : prospection, annonces visites, accompagnement jusqu’à la signature.

Le mandat de gestion locative 

Le mandataire se voit confier la gestion du bien par le propriétaire ou l’ensemble des copropriétaires : il devra le faire entretenir, se charger des formalités administratives, percevoir les loyers etc. Ce mandat peut être complété par un mandat de location et le mandataire aura dans ce cas à s’occuper en plus de la mise en location.

Le mandat de commercialisation

Contrairement à tous les autres, ce type de mandat ne concerne jamais un particulier. C’est un contrat entre un promoteur immobilier (ou un marchand de biens) et un prestataire. Lors d’une opération immobilière, la vente des lots se fait très souvent avant même le début de la construction. C’est ce qui s’appelle une vente en état de futur achèvement (VEFA). Dans ce cadre, un mandat regroupant tout ou partie des lots du projet peut être signé pour que le mandataire se charge de trouver les acquéreurs à la place du promoteur.

Mandat simple, mandat exclusif : quelles différences ?

Selon les besoins du client et parfois l’habileté de négociation du mandataire immobilier lors de la prospection, les mandats immobiliers peuvent être signés à différents degrés d’exclusivité.

Le mandat simple (ou non exclusif)

Dans ce cas de figure, le propriétaire peut confier la mission à un ou plusieurs mandataires en même temps. Il peut aussi chercher de son côté. C’est le moins restrictif pour le vendeur mais le moins motivant pour le professionnel car il devra dépenser beaucoup d’énergie pour lutter contre la concurrence.

Le mandat exclusif

Ici, un seul réseau immobilier ou une seule agence immobilière est autorisé à effectuer le mandat. Même le propriétaire n’a contractuellement pas le droit de mener des recherches. 

Le mandat exclusif est évidemment très recherché par le mandataire immobilier puisqu’il lui garantit, en cas de succès, de toucher l’intégralité de la commission. De plus, le mandataire peut travailler en toute sérénité.

Le mandat semi exclusif

Le contrat est signé avec une seule société prestataire mais le client est autorisé à chercher un acheteur, un vendeur ou un bailleur.

Si le client trouve, il y a alors deux cas de figure :

• Le mandat est en semi exclusivité totale : le mandant ne paie pas de commission et le mandataire a alors travaillé “pour rien”. 
• Le mandat est en semi exclusivité restreinte : le mandant renvoie l’acheteur ou le vendeur vers le mandataire et devra payer une partie de la commission (en général 50%) au mandataire.

Le mandat co-exclusif

C’est un peu comme le mandat exclusif mais avec une liste définie des réseaux et agences qui ont le droit de s’occuper du mandat. Le mandant ne peut pas faire de recherche et chaque mandataire immobilier est exposé à une concurrence limitée et connue.

Tous les mandats immobiliers sont signés entre une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers et un ou des clients. Pourtant, les professionnels qui se chargeront de les mener à bien pourront être des agents immobiliers ou des mandataires immobiliers. Essayons donc d’entrer un peu dans les détails.

Mandataire immobilier : que dit la loi ?

Loi Hoguet : le mandataire immobilier est un indépendant

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 est le texte qui réglemente les conditions d’exercice des professions immobilières. Elle est complétée par son décret d’application d’entrée en vigueur du 20 juillet 1972. C’est principalement sur ce texte que se fonde la distinction entre l’agent immobilier et le mandataire immobilier, désigné légalement sous le statut d’agent commercial indépendant.

L’agent immobilier est habilité à s’occuper directement de mandats grâce à sa carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie (CCI) après dépôt et acceptation d’un dossier de demande. Elle peut comporter trois mentions différentes:

• “transactions immobilières”, pour la carte T (ou carte de transaction). Le détenteur peut alors intervenir sur des ventes immobilières, locations, achats immobiliers, en bref tous types de transactions immobilières ;
• “gestion immobilière”, pour la carte G. Elle est indispensable pour la gestion locative ;
• “syndic de copropriété”, carte S. Celle-ci est spécifique à la gestion de biens en copropriété.

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De son côté, l’agent commercial immobilier ou mandataire immobilier, ne peut pas s’occuper de mandat sans d’abord signer un contrat avec un agent immobilier. Ce contrat lui permet d’obtenir auprès de la CCI, une attestation de collaborateur qui certifie que le mandataire immobilier agit sous la responsabilité de l’agent immobilier. C’est la raison pour laquelle le mandataire immobilier doit rejoindre une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers : ces structures lui permettront d’obtenir ce document via un de leurs agents immobiliers.

La loi impose par ailleurs quelques obligations et interdictions au mandataire immobilier :

• la rédaction de la promesse ou du compromis de vente ne peut pas être effectuée par lui, il doit passer par son agent immobilier ; 
• il ne peut proposer un service de conseil juridique à ses clients, même s’il peut les renseigner sur les réglementations en vigueur ;
• il doit indiquer son statut d’agent commercial sur tous ses documents de publicité. De même, il doit aussi être fait mention de son statut sur tous les mandats dont il a la charge.

Loi ALUR : le mandataire immobilier doit se former régulièrement

La loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR) de mars 2014 est l’un des textes qui sont venus modifier et compléter la loi Hoguet. Depuis l’entrée en vigueur progressive de cette loi, l’attestation de collaborateur s’obtient auprès de la CCI et doit être renouvelée tous les 3 ans.

Afin que ce renouvellement soit validé, le mandataire immobilier, comme tous les professionnels de l’immobilier, est tenu de suivre et de valider une formation continue.

Celle-ci a une durée de 14 heures par an ou de 42 heures pour 3 années consécutives d’exercice. Elle doit au moins aborder un volet sur la déontologie de la profession, la non-discrimination au logement et le conflit d’intérêts.

Le plus souvent, le réseau de mandataires prend en charge de payer et de dispenser cette formation à ses membres.

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Comment devenir mandataire immobilier ?

Que faut-il faire pour être mandataire immobilier ?

Pour être mandataire immobilier, il faut penser à deux aspects : son statut de travailleur indépendant et son statut d’agent commercial immobilier.

En ce qui concerne le statut d’indépendant, vous devez choisir entre l’entreprise individuelle et la micro-entreprise. Si jamais vous choisissez le portage salarial, vous pourrez exercer aussi mais vous n’aurez alors pas le statut d’agent commercial indépendant puisque vous serez considéré comme un salarié. Dans tous les cas, les démarches de création de statut d’indépendant sont gratuites, réalisables en ligne, avec un délai de validation de 30 jours. Pour en savoir plus sur les statuts de mandataire immobilier, nous vous proposons la lecture de cet article.

Pour exercer en tant que mandataire immobilier, vous devrez souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) et vous faire immatriculer au Registre Commercial des Agents Spéciaux (RCAS) via le greffe du Tribunal de Commerce. En outre, nous l’avons vu précédemment, vous devrez signer un contrat avec un agent immobilier, après quoi ce dernier fera une demande à la CCI pour l’obtention de votre attestation de collaborateur. Vous l’aurez compris, cela implique automatiquement que vous rejoigniez une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers. 

Comment choisir son réseau de mandataires immobiliers ?

Bien choisir son réseau est fondamental : celui-ci déterminera non seulement votre rémunération mais aussi les modalités et le niveau d'accompagnement de votre activité.

Que signifie ce dernier point ? Tout simplement que tous les réseaux ne proposent pas les mêmes services à leurs mandataires.

En effet, par exemple, certains réseaux de mandataires proposent l’accès aux outils logiciels de transaction immobilière ou de gestion de mandats gratuitement à leurs membres tandis que d’autres demandent le paiement d’une redevance mensuelle. Au niveau des formations, tous ou presque proposent une formation initiale et des modules de formation continue mais le contenu et le prix peuvent varier grandement.

Nous vous conseillons de comparer attentivement les différents réseaux de mandataires en prenant en compte une multitude de critères :

• le secteur géographique où l’on vous propose d’exercer ;
• le taux de commission proposé à un nouveau membre ;
• les services et outils proposés (formations, suivi, licences de logiciels)
• les modalités d’accès aux services et aux outils ;
• les possibilités d’évolution vers une spécialisation.

Une fois ces critères passés en revue et comparés, vous serez sans doute en capacité de faire un choix informé qui vous correspond.

Quelles sont les spécialités possibles pour le mandataire immobilier ?

Le mandataire en logement 

C’est le cas le plus fréquent, celui qui vient tout de suite en tête. Ce mandataire immobilier peut s’occuper de tous types de mandats (vente, location et même commercialisation) mais c’est sur le type de biens qu’il se spécialise puisqu’il s’occupe uniquement de logements.

Ses missions sont les suivantes :

• prospecter (au téléphone ou physiquement) afin de trouver un bien à vendre ou un acheteur potentiel ;
• estimer la valeur d’un bien selon les diagnostics immobiliers de l’emplacement, des matériaux de construction, de la surface habitable etc.
• conseiller ses clients et pour cela le mandataire immobilier se doit de très bien connaître son marché local et le cadre juridique ;
• élaborer et diffuser les annonces publicitaires ;
• négocier le prix de transaction ;
• accompagner ses clients dans toutes les démarches, depuis l’entrée du mandat jusqu’à la signature de la transaction.

Le mandataire en fonds de commerce

Il a les mêmes missions que le précédent mais il ne s’occupe que de biens immobiliers de commerce ou d’entreprise.

Ses missions sont variées :

• il peut être chargé de la recherche pour l’achat ou la location d’emplacements commerciaux dans un centre-ville ;
• il s’occupe également de la transmission de commerces, lors d’un changement de propriétaire d’un établissement (restaurant, café, bureau de tabac…) c’est lui qui s’occupe de la transaction ;
• s’il s’agit d’une reprise d’entreprise, on parlera plutôt de mandataire en transmission d’entreprise mais le fonctionnement est très similaire ;
• son activité comprend aussi la reprise ou la cession de baux commerciaux ou de parts sociales.
• il faut très bien connaître le droit du commerce et être capable de mener des analyses comptables poussées car ce ne sont pas seulement les murs qui sont pris en compte, la valeur d’un fond de commerce ou d’une entreprise dépend aussi d’autres facteurs comme la zone de chalandise ou la concurrence locale.

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En quelques mots, un mandataire immobilier est un indépendant intégré à une agence immobilière ou à un réseau de mandataires immobiliers. Il a un contrat avec un agent immobilier de cette structure afin de pouvoir s’occuper de mandats, c'est-à-dire mener différentes missions de transaction immobilière pour lesquelles il est rémunéré à la commission. Intéressé par ce métier ? Alors nous vous invitons à faire le test pour découvrir si ce métier est fait pour vous !